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房地产行业:借宽松之风 稳步前行

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2012-07-06 09:53:32
           报告要点
       事件描述
       中国人民银行决定,自2012年7 月6 日起,(1)下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25 个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31 个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整;(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7 倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。
       事件评论
       时点超预期,重申差异化信贷对冲房价上行风险。本次降息继续兑现经济进入宽松通道,但从时点与幅度上超市场预期,距上次降息时间跨度不足一月,且贷款利率下调幅度达0.31 个百分点,这进一步体现稳增长的迫切性,弱化抑制行业复苏的反向调控短期内出现的可能性。另一方面,强调房贷利率浮动不作调整,重申差异化信贷政策。这则重申呼应中央“稳定房地产调控政策”的立场,旨在防止过分解读,对于目前已经步入企稳、局部区域略有回升的房价施以压力。
       成交回暖有望持续,融资成本继续改善。自 6 月降息以来,一二线城市成交量进一步攀升,我们认为再度降息将进一步改善企业融资成本以及强化成交回暖趋势。从我们所做的敏感性分析来看,基准利率每降低25个基点,支出将减少2%左右。目前市场仍然以刚性需求与改善性需求主导,按揭比例较大,因此降息缓解还款压力对于促进成交量仍然举足轻重。
       从5-6 月成交结构来看,首次改善型需求已经明显上升,接力首套刚需进入释放期。即在没有针对性信贷利好的背景下,预期的转向已经带动这部分市场升温,因此对于差别化信贷的强调我们认为对当期市场的负面影响有限。在一线城市已经出现房价企稳微升的关键期作此表态,主要为了压制房价上涨预期。我们在中期策略中已经从目前需求释放结构、库存量以及流动性水平三方面论述了目前房价上行的可能性有限,因此需求的平稳释放可期,政策风险仍在较低水平。
       维持行业推荐评级。降息印证并强化了我们通过货币宽松通道看市场预期转变之下的行业机会。我们认为三季度将见证基本面上全产业链拐点,尤其对于优先受益于刚需改善型需求推升,能够率先把握融资以及拿地机会的快周转模式企业而言,将会获得估值优势。
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