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房地产业动态跟踪:地产股仍处中期上行通道

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2012-07-06 14:40:29
           降息预期将对购房需求产生持续刺激,预计楼市3季度热度不减。在6月7日降息点评中,我们就强调:降息不仅有利于减轻购房人月供压力和房企资金支出压力,更重要的是降息带来的政策宽松预期将引导更多观望着积极入市购房。从市场微观调研看,3-4月购房动因主要来自价格的下降以及利率优惠,5-6月政策和房价的乐观预期正成为促使成交的更重要的因素。而随着本次降息的到来,预期将有利于3季度楼市热度的保持。
       房价会否快速反弹成为目前市场关注焦点,但中期看,房价持续快速反弹难以出现。微观看,近期的确出现了部分房价快速反弹现象,主要体现在一些二手房和部分超跌的新房。关于二手房,由于限购政策的影响,二手业主惜售心理严重,价格涨跌有更多随意性,对整体房价走势的指导意义已经变差。而新房市场更直接受到开发商资金状况、市场供求的影响,价格更具有指示意义。新房价格涨幅较快的主要是一些降价幅度大又热销的楼盘,目前尚属局部和个别区域,快速上涨并未成为趋势。中期看,我们认为房价持续快速反弹难以出现:1)库存仍在高位;2)下半年新增供应还很多,今年全年仍将是明显的供过于求。这在我们近期区域市场的草根调研中也可以验证。可参见6月份厦门、福州、杭州的市场调研报告。3)目前的成交主流仍是刚需,这部分人群对价格非常敏感,若房价大幅上涨,将抑制其购房行为,最终开发商牺牲的又将是成交量。这同09年是截然不同的,那时价格不断涨,需求不断跟进,是因为投资投机需求占比的快速扩大。但现在投资投机需求却仍受到极大的限制。4)政府的警觉或可提前把快速上涨的苗头压灭。近期人民日报和新华社连续发文警示房价反弹,央行在降息新闻稿中也罕见的提出“金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房”,可见近期部分房价上涨现象已引起政府高度关注,这对稳定房价预期有较好的作用。
       房价的止跌对地产股正面意义重大,地产股预期进入上升趋势的第二阶段。
      中房的数据显示,6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月上涨0.05%,这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。我们在2012年房地产投资策略中提出过“地产股买入周期两段论”:在地产股上涨行情中,一阶段主要来自政策放松的驱动,二阶段主要来自房价止跌后的量价共同驱动(代表企业盈利能力的改善)。目前看,地产股预期将进入上涨的第二阶段,地产股远未运行到顶。
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