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2013年房地产行业策略:动人春色不须多 2013选股年

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2012-12-20 10:45:40
           投资提示
       行业、公司销量减速,价格恢复带来销售毛利率回升:行业销售同比将降速,重点城市销售量同比增速将收敛至 10%左右,同时新增供应收缩 5%~10% ,房价会在上半年出现上涨。由于主要公司 2013 年可售资源量增长仅 20% ,我们预期主要公司销售额增速将由 2012 年的28% ,下降至16% ,但价格恢复推动的公司销售毛利率回升是最大亮点。 板块超额收益前低后高,选股重于配置:房价上升带来的政策风险将压制板块估值继续提升,且基金持仓已至高位,但后续将有改革红利持续释放,公司销售毛利率稳步回升两大利好支撑,我们判断,2013 年地产板块超额收益将“前低后高”,股票表现则继续分化;2013 年选股重于配置,把握业绩确定性增长+提价推动的销售利润率恢复两大主线,建议重点关注业绩确定性增长的龙头公司,分享盈利增长推动的稳定 15%~20%股票回报,推荐五大金股:万科/招商/保利/金地及荣盛;此外,受益新型城镇化主题的区域个股、具备特殊模式的中小市值公司也值得重点关注。
       理由
       1) 行业销售量增长降速,弱势复苏:全国数据呈现弱势复苏趋势,销售面积小幅增长 4%,投资增速仍将下移,预计将降速至 10% 左右,新开工同比小幅回暖 5%。但重点城市销售量同比增速将从 2012 年的~35%降低至~10%,由于供应会收缩 5%~10% ,房价在供需缺口较大的上半年将上涨。
       2) 亮点在于提价后的公司销售毛利率恢复:由于主要公司 2013 年可售资源量增长仅 20% ,我们预期 2013 年主要公司销售额增速将由 2012 年的28% ,下降至 16% 。但销售毛利率,随着 2013 年房价逐步恢复,前期高成本土地的部分去化,有望出现小幅回升,低销售毛利率的龙头公司受益更显著。
       3) 政策仍将“控房价保民生”,流动性基调是稳健:调控工作虽然取得了成效,但房价反弹压力依然存在,也关系到经济结构转型的成功与否,我们认为,中央还将坚持“高端有限制,中端有支持,低端有保障”的调控思路及“控房价,调结构,保民生”的大基调,不能排除房价快速上涨后加强房地产调控的可能性;如果房价快速上涨,信贷管理、税收变化、限购细则收紧以及土地制度转变都是潜在的政策手段。流动性方面,信贷政策依然秉持稳健导向,将支持全国销售额小幅稳定增长。
       4) 但估值及持仓都已经到了相对高位:相对大盘的 PB 估值达到合理区间,继续提升除非房价上行。我们估计,基金持有地产股仓位又由 3 季度末的 7.5%回到了8%~9%的区间,地产股持仓达到了相对高位。
       焦点讨论:
       1) 什么是新型城镇化?我们认为,新型城镇化是降速提质+城乡一体化+农民工属地市民化的“软件”城镇化。未来城市间将更加均衡发展,大城市郊区化,形成城市圈,周边小城镇加速发展。
       2) 中长期的住宅市场?住宅总量基本足够,但是好地段缺好房子,机会总是结构性。我们估计城镇存量住宅 200 亿平米,全国超过 420 亿平米,三线城市市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中,刚性需求 6-7 亿平米,改善型的弹性需求 2.5~3 亿平米。但 1995 年后出生人口快速减少 40% ,抚养比已经达到最低值,不支持房价长期上涨。
       风险
       房价快速上涨引发的政策超调风险;经济复苏弱于预期。
      
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